Category Archives: Zwangsvollstreckungsrecht

Zwangsvollstreckung in Grundtücke

Urteile

Zwangsverwaltung/Nießbrauch

Rechtsanwalt Dr. Dietmar Höffner

Rechtsanwalt Dr. Dietmar Höffner

Leitsätze des Gerichts:

Die für die Zwangsvollstreckung in ein Nießbrauchsrecht an einem Grundstück gemäß § 857 Abs. 4 Satz 1, 2 ZPO vorgesehene Verwaltung des Grundstücks setzt ebenso wie die Zwangsverwaltung nach §§ 146 ff. ZVG den unmittelbaren oder mittelbaren Besitz des Schuldners voraus.

Die Anordnung der Verwaltung hängt nicht von der Feststellung des Vollstreckungsgerichts ab, dass der Schuldner das mit dem Nießbrauch belastete Grundstück tatsächlich besitzt. Wenn die Eintragung des Nießbrauchs im Grundbuch nachgewiesen ist, ordnet das Vollstreckungsgericht die Verwaltung nach § 857 Abs. 4 ZPO ohne eine Prüfung an, ob der Schuldner den Besitz an dem Grundstück innehat. Etwas anderes gilt dann, wenn dem Vollstreckungsgericht bekannt ist, dass der Schuldner keinen Besitz hat.

BGH, Beschluss vom 09.12.2010 – VII ZB 67/09 (Vorinstanzen: LG Stuttgart, AG Ludwigsburg)

Keine Beschlagnahme von mieterseitigen Ausgleichszahlungen bei späterer Zwangsverwaltung

Leitsätze des Gerichts:

Verpflichtet sich der Mieter in einem Mietaufhebungsvertrag zu Ausgleichszahlungen, falls der Vermieter bei einer Weitervermietung des Mietobjekts nur eine geringere als die vom Mieter geschuldete Miete erzielen kann, wird dieser Anspruch bei einer späteren Zwangsverwaltung des Grundstücks nicht von der Beschlagnahme erfasst.

Tritt der Vermieter diese Forderung vor der Anordnung der Zwangsverwaltung über das Mietgrundstück an einen anderen ab, stellt dies keine Vorausverfügung über eine Mietforderung i. S. von § 1124 Abs. 2 BGB dar.

BGH, Urteil vom 08.12.2010 – XII ZR 86/09 (Vorinstanzen: LG Lüneburg, AG Celle)

Anordnungsvoraussetzungen für die Zwangsverwaltung einer GbR

Leitsätze des Gerichts:

Die Zwangsverwaltung des Grundstücks einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts darf nur angeordnet werden, wenn deren Gesellschafter sämtlich aus dem Titel hervorgehen und mit den im Grundbuch eingetragenen Gesellschaftern übereinstimmen. Hinsichtlich der Gesellschafter gilt § 1148 Satz 1 BGB entsprechend.

Veränderungen im Gesellschafterbestand sind durch eine Rechtsnachfolgeklausel analog § 727 ZPO nachzuweisen.

Der erweiterte öffentliche Glaube des Grundbuchs nach § 899 a BGB bezieht sich nur auf die Gesellschafterstellung, nicht auf die Geschäftsführerbefugnis.

BGH, Beschluss vom 02.12.2010 – V ZB 84/10 (Vorinstanzen. LG Kassel, AG Kassel)

Zwangsversteigerung trotz fehlender Eintragung der Schuldnerin im Grundbuch

§§ 766, 574 ZPO; § 17 ZVG
BGH, Beschluss vom 30.09.2010 – V ZB 219/09 (Ausgangsgericht LG Tübingen)

Beschlusswortlaut des BGH:

„1. Gegen die Anordnung der Zwangsversteigerung durch das Beschwerdegericht kann der nicht angehörte Schuldner bei dem Beschwerdegericht die Vollstreckungserinnerung nach § 766 ZPO einlegen. Gegen die Zurückweisung der Vollstreckungserinnerung durch das Beschwerdegericht ist nach Maßgabe von § 574 ZPO die Rechtsbeschwerde statthaft.

2. § 17 I Fall 2 ZVG ist auf eine erbgangsgleiche Universalsukzession entsprechend anwendbar. Eine solche Universalsukzession liegt vor, wenn eine zweigliedrige Erbengemeinschaft durch Abschichtung aufgelöst wird und der Nachlass Alleineigentum eines Erben wird.“

URTEIL VOM 11.08.2010
ZVG § 152 Abs. 1; ZPO § 51 Abs. 1

Wird ein Zwangsverwaltungsverfahren nicht wegen Antragsrücknahme (§§ 161 Abs. 4, 29 ZVG) oder der vollständigen Befriedigung des Gläubigers (§ 161 Abs. 2 ZVG) aufgehoben, sondern weil das Grundstück in der Zwangsversteigerung zugeschlagen wurde, ist der Zwangsverwalter auch ohne entsprechende Ermächtigung im Aufhebungsbeschluss befugt, wegen Nutzungen aus der Zeit vor der Zuschlagserteilung Klage zu erheben, sofern der die Zwangsverwaltung betreibende Gläubiger im Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Zuschlagsbeschlusses noch nicht vollständig befriedigt ist.

BGH, Urteil vom 11. August 2010 – XII ZR 181/08 – OLG Koblenz LG Mainz …

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Maßnahmen zur Verhinderung einer Vollstreckungsblockade

„Erachtet das Vormundschaftsgericht Maßnahmen zum Schutz des Lebens des Schuldners nicht für geboten, solange die Zwangsvollstreckung nicht durchgeführt wird, so setzt die Fortsetzung der Vollstreckung gegen den suizidgefährdeten Schuldner voraus, dass das Vollstreckungsgericht flankierende Maßnahmen ergreift, die ein rechtzeitiges Tätigwerden des Vormundschaftsgerichts zur Abwendung der Suizidgefahr ermöglichen.“

BGH, Beschluss vom 15.07.2010 – V ZB 1/10

URTEIL VOM 29.06.2010
GB aF §§ 123, 276 (Fb); AGBG § 5

a) Bei steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodellen muss die finanzierende Bankden kreditsuchenden Kunden auf eine von ihr erkannte arglistige Täuschung durch den Vertrieb über die Höhe der Vermittlungsprovisionen ungefragt hinweisen.

b) Zur arglistigen Täuschung über die Höhe der Vermittlungsprovisionen mittels eines sogenannten „Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags“.

c) Zur Auslegung eines formularmäßigen „Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags“.

BGH, Urteil vom 29. Juni 2010 – XI ZR 104/08 – OLG Schleswig LG Lübeck …

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Ablöserecht nachrangiger Gläubiger – Kein Rechtsmissbrauch bei „nur“ bestrangiger Rechteablösung

BGH, Beschluss vom 10.06.2010 – V ZB 192/09

BGH-Entscheidung zum Ablöserecht eines nachrangigen Gläubigers in der Zwangsversteigerung

Sachverhalt:

In einem Zwangsversteigerungsverfahren war die Ehefrau des Schuldners nachrangig im Grundbuch abgesichert. Die Ehefrau des Schuldners hat im Zwangsversteigerungsverfahren als nachrangig gesicherte Gläubigerin nur das bestrangige Grundpfandrecht des mehrere Rechte habenden betreibenden Gläubigers abgelöst. Dies erfolgte nach dem Versteigerungstermin, in welchem aber noch kein Zuschlagsbeschluss verkündet war. Es war ein separater Verkündungstermin anberaumt worden. Nach dem Versteigerungstermin, aber vor Verkündung des Zuschlagsbeschlusses meldete die nachrangig gesicherte Ehefrau ihre Rechte an und erklärte, dass nach § 33 ZVG der Zuschlag zu versagen sei. Dennoch wurde der Zuschlag erteilt.

Die Ehefrau legte gegen den Zuschlagsbeschluss Beschwerde ein.

Der BGH sah das Verhalten der Ehefrau des Schuldners nicht als unredlich und damit auch nicht als rechtsmissbräuchlich an. Dass die der Ehefrau zustehenden Rechte nur noch formal als „leere Hülle“ bestanden, war nicht ersichtlich. Auch ein kollosives Zusammenwirken mit dem Schuldner konnte nicht festgestellt werden. Es kommt nach Auffassung des BGH nicht darauf an, ob die Ehefrau mit ihrem nachrangigen Recht eine Befriedigung aus dem Versteigerungserlös beanspruchen kann. Sie muss auch nicht alle bestehenden Rechte des Gläubigers ablösen, sondern kann sich auf das bestrangige zur Wahrung ihrer verfahrensrechtlichen Position beschränken.

Zuschlagsbeschluss – Räumung

Häufig wenden, insbesondere um Kosten zu sparen, Gläubiger die sogenannte „Berliner Räumung“ an, mittels derer ein Gerichtsvollzieher nur beauftragt wird, die Immobilie zu räumen, also den Vollstreckungsschuldner aus den Besitz zu setzen, ohne aber die beweglichen Sachen aus dem Objekt zu entfernen.

Das Landgericht Bonn hat in einem Beschluss vom 29.04.2010 entschieden, dass aus dem Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung keine „Berliner Räumung“ durchgeführt werden könne.

Der Gerichtsvollzieher kann nicht beauftragt werden, eine im Wege der Zwangsvollstreckung, nämlich durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung, erworbene Immobilie zu räumen und dabei die beweglichen Sachen, statt sie aus dem Haus zu entfernen, dort zu belassen und so den Besitz der bisherigen Eigentümer zu entziehen.

Landgericht Bonn, Beschluss vom 29.04.2010 – 6 T 107/10

Zuschlag nach Genehmigung fehlerhaft fortgesetzter Grundstücks-Zwangsversteigerung

Leitsätze des BGH-Beschlusses vom 19.11.2009 – V ZB 118/09

Der Zuschlag kann auch nach einer rechtsfehlerhaften Fortsetzung des Verfahrens durch das Vollstreckungsgericht von Amts wegen erteilt werden, wenn der betreibende Gläubiger bei der Anhörung über den Zuschlag (§74 ZVG) das Verfahren genehmigt.

Die Genehmigung kann auch mit der Zustimmung des Gläubigers zur Erteilung des Zuschlags an den Meistbietenden erklärt sein.

Die fehlerhafte Fortsetzung des Verfahrens von Amts wegen führt nicht zu einem Zuschlagsversagungsgrund nach § 83 Nr. 6 ZVG, da für das Vollstreckungsgericht sich das weitere Verfahren nach der formell rechtskräftig gewordenen Zwischenentscheidung bestimmt.

Der BGH-Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Bet. zu 3 betreibt seit März 2006 die Zwangsversteigerung des verfahrensgegenständlichen Grundstücks. Eigentümer waren mit je einem halben Miteigentumsanteile die Bet. zu 1 und ihr Ehemann, dessen Rechte durch den Bet. zu 2 (Insolvenzverwalter) wahrgenommen werden. Nach Einstellungen des Verfahrens auf Antrag der Schuldner nach § 30 a ZVG und der Bet. zu 3 nach § 30 ZVG beschloss das AG auf Antrag der Bet. zu 3 im März 2008 die Fortsetzung des Verfahrens und bestimmte den Verkehrswert auf EUR 53.000,00. Nachdem der Zuschlag auf das in dem ersten Versteigerungstermin abgegebene Meistgebot von EUR 5.000,00 nach § 85 a ZVG versagt worden war, gaben die Bet. zu 4 in einem zweiten Versteigerungstermin ein Meistgebot von EUR 32.000,00 ab, auf das ihnen der Zuschlag erteilt wurde. Dieser Zuschlagsbeschluss wurde auf Grund der von der Bet. zu 1 eingelegten Zuschlagsbeschwerde, mit der sie beanstandete, dass die Miteigentumsanteile nicht nur zusammen, sondern auch einzeln hätten ausgeboten werden müssen, von dem Vollstreckungsgericht aufgehoben und ein neuer Versteigerungstermin bestimmt. In diesem Termin erschienen wiederum auch die Bet. zu 4, die auf das Gesamtausgebot beider Anteile ein Meistgebot in Höhe von EUR 32.000,00 abgaben, auf das ihnen erneut der Zuschlag erteilt wurde. Hiergegen wandte sich die Bet. zu 1 mit ihrer erneuten Zuschlagsbeschwerde, mit der sie beanstandete, dass das Verfahren nicht von Amts wegen, sondern nur auf Antrag der Bet. zu 3 hätte fortgesetzt werden dürfen, wozu es eines (auch) ihr zuzustellenden Fortsetzungsbeschlusses bedurft hätte.

Zwangsverwalterverordnung (ZwVwV)

Ein Service des Bundesministeriums der Justiz in Zusammenarbeit mit der juris GmbH – www.juris.de

ZwVwV

Ausfertigungsdatum: 19.12.2003

Vollzitat:

„Zwangsverwalterverordnung vom 19. Dezember 2003 (BGBl. I S. 2804)“

Fußnote
Textnachweis ab: 1. 1.2004

Eingangsformel

Auf Grund des § 152a des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 310-14, veröffentlichten bereinigten Fassung, der durch Artikel 7 Abs. 23 des Gesetzes vom 17. Dezember 1990 (BGBl. I S. 2847) eingefügt worden ist, in Verbindung mit Artikel 35 des Gesetzes vom 13. Dezember 2001 (BGBl. I S. 3574), verordnet das Bundesministerium der Justiz:

§ 1 Stellung

(1) Zwangsverwalter und Zwangsverwalterinnen führen die Verwaltung selbständig und wirtschaftlich nach pflichtgemäßem Ermessen aus. Sie sind jedoch an die vom Gericht erteilten Weisungen gebunden.

(2) Als Verwalter ist eine geschäftskundige natürliche Person zu bestellen, die nach Qualifikation und vorhandener Büroausstattung die Gewähr für die ordnungsgemäße Gestaltung und Durchführung der Zwangsverwaltung bietet.

(3) Der Verwalter darf die Verwaltung nicht einem anderen übertragen. Ist er verhindert, die Verwaltung zu führen, so hat er dies dem Gericht unverzüglich anzuzeigen. Zur Besorgung einzelner Geschäfte, die keinen Aufschub dulden, kann sich jedoch der Verwalter im Fall seiner Verhinderung anderer Personen bedienen. Ihm ist auch gestattet, Hilfskräfte zu unselbständigen Tätigkeiten unter seiner Verantwortung heranzuziehen.

(4) Der Verwalter ist zum Abschluss einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für seine Tätigkeit mit einer Deckung von mindestens 500 000 Euro verpflichtet. Durch Anordnung des Gerichts kann, soweit der Einzelfall dies erfordert, eine höhere Versicherungssumme bestimmt werden. Auf Verlangen der Verfahrensbeteiligten oder des Gerichts hat der Verwalter das Bestehen der erforderlichen Haftpflichtversicherung nachzuweisen.

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Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung

ZVG

Ausfertigungsdatum: 24.03.1897

Vollzitat:

„Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 310-14, veröffentlichten bereinigten Fassung, das zuletzt durch Artikel 4 Absatz 4a des Gesetzes vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2258) geändert worden ist“

Stand: Zuletzt geändert durch Art. 4 Abs. 4a G v. 29.7.2009 I 2258

Fußnote
Textnachweis Geltung ab: 1.7.1979 Maßgaben aufgrund EinigVtr vgl. ZVG Anhang EV; diese geändert durch G v. 26.6.1992 I 1147 mWv 1.7.1992 Zu Bundesgesetzbl. III Folge 2: Bezeichnung vollständig „Gesetz über die … und die Zwangsverwaltung“

Erster Abschnitt Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung von Grundstücken im Wege der Zwangsvollstreckung
Erster Titel Allgemeine Vorschriften

§ 1

(1) Für die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung eines Grundstücks ist als Vollstreckungsgericht das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist. (2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsverordnung die Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungssachen einem Amtsgericht für die Bezirke mehrerer Amtsgerichte zuzuweisen, sofern die Zusammenfassung für eine sachdienliche Förderung und schnellere Erledigung der Verfahren erforderlich ist. Die Landesregierungen können die Ermächtigung auf die Landesjustizverwaltungen übertragen.

§ 2

(1) Ist das Grundstück in den Bezirken verschiedener Amtsgerichte belegen oder ist es mit Rücksicht auf die Grenzen der Bezirke ungewiß, welches Gericht zuständig ist, so hat das zunächst höhere Gericht eines der Amtsgerichte zum Vollstreckungsgericht zu bestellen; § 36 Abs. 2 und 3 und § 37 der Zivilprozeßordnung finden entsprechende Anwendung.

(2) Die gleiche Anordnung kann getroffen werden, wenn die Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung mehrerer Grundstücke in demselben Verfahren zulässig ist und die Grundstücke in den Bezirken verschiedener Amtsgerichte belegen sind. Von der Anordnung soll das zum Vollstreckungsgericht bestellte Gericht die übrigen Gerichte in Kenntnis setzen.

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